- Значительная часть квартир приобреталась исключительно в спекулятивных (инвестиционных) целях. Например, в Москве - до 70%. В условиях надвигающегося резкого удешевления этого актива «инвесторы» будут вынуждены сбрасывать этот актив для фиксации прибыли и перестанут покупать новые сотни тысяч метров в инвестиционных целях;
- При существующих ценах спроса на жилье на самом деле нет уже почти 1,5 года. За первое полугодие 2008 года спрос упал на 80%. В этом наконец-то признались застройщики и продавцы, ранее делавшие жуткую тайну из этого известного многим факта. Тысячи домов в крупных городах стоят пустыми, в них никто не живет;
- Прорвана информационная блокада, при которой информация о реальной ситуации на рынке недвижимости преподносилось лживо и исключительно одной стороной - девелоперами (застройщиками) и риэлторами. Большинство деловых и общественно-политических СМИ начали давать объективную информацию о положении дел на этом рынке;
- Девелоперами накоплен запредельный объем краткосрочных кредитов. Сейчас, когда новых кредитов финансовые учреждения им не дают или предлагают под немыслимый процент, они вынуждены будут начать продавать с дисконтом придерживаемые ранее в целях сохранения сверхприбыльной цены метры;
- Компании-подрядчики, получившие квартиры в качестве оплаты за работу, также вынуждены срочно их продать, чтобы получить живые деньги. Продавать они вынуждены с дисконтом, так как по существовавшим еще в сентябре ценам никто не покупает;
- Менеджеры сырьевых и рядом с ними присутствующих корпораций получат в этом году гораздо меньшие «бонусы» или не получат вовсе, а следовательно не смогут по многолетней традиции «инвестировать» их в покупку очередных десятков тысяч квартир в надежде на последующую продажу с солидным наваром;
- Начался процесс снижения стоимости строительных материалов: цемента, металла и т.п.
А вот в оценке того - на сколько упадут цены, разброс мнений велик.
Называются числа в интервале от 10 до 50 и более процентов. Мы предлагаем воспользоваться не методом интуитивного гадания, а исходить в оценке реально ожидаемых цен квадратного метра из методики оценки себестоимости и нормы прибыли (речь идет о типовом жилье - так называемом «эконом-классе»).
В первой половине этого года цена на квадратный метр на московском рынке ($7000) превысила себестоимость ($1500) в 4,7 раза. Для сравнения - в 2005 году цена превышала себестоимость «всего» в 3,17 раза ($2350 и $740), в 2001-2002 годах - в 2-2,5 раза.
Как подтвердила F-n-G директор департамента инвестиционных программ СУ-155 Екатерина Пивоварова, сейчас себестоимость квадратного метра в типовых домах составляет в зависимости от региона от 30 до 40 тысяч рублей. То есть, для Москвы, например, те же $1500. В условиях действия названных выше причин реализация жилья по ценам, в 2 раза превышающим все понесенные расходы, представляется весьма выгодным бизнесом. Исходя из этого, можно прогнозировать оптимальную цену на квадратный метр типового жилья в $3000 - $3500. Соответственно, по сравнению с $7000, квартиры подешевеют в 2 - 2,3 раза.
Процесс приближения текущих цен к адекватным уже начался и займет от трех до шести месяцев.
И в заключение несколько характерных высказываний по теме известных общественных деятелей, сделанных на круглом столе «Будущее жилищного строительства в свете финансового кризиса», состоявшемся в Общественной палате Российской Федерации.
Павел Данилин, шеф-редактор портала Кремль.org: «Доступное жилье, как национальный проект, не существовал и не существует. Нельзя назвать доступным жильем халупу, которая стоит дороже, чем вилла на Канарах или в Греции. Вот Mirax - ведет невозможное строительство за невозможные деньги, рассчитанное на идиотов. Естественно, он рухнет в три - пять раз. Московский рынок недвижимости - это безусловное зло. Как и все девелоперские и строительные компании, которые на нем работают. И он должен быть разрушен».
Вячеслов Глазычев, председатель Комиссии по региональному развитию Общественной палаты РФ: «Мы имеем дело с крахом московской инвестиционной модели. В свое время стоимость жилья была почти удвоена волевым решением московского правительства. На это решение наложилась игра девелоперских и риэлторских компаний. Информация о продажах, исходящая от них, - это тоже игра: последние двадцать квартир, потом еще последние тридцать. Это безумие - пытаться сделать всех собственниками. По сути, произошло накопление вредных и бессмысленных идеологем, в соответствии с которыми решение всех проблем перекладывалось в конечном счете на потребителя. По факту московская инвестиционная модель в сфере строительства обречена».
Дмитрий Васильев, главный редактор Food-n-Goods
Просмотров: 1487